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为何海外房产是资产配置的“刚需”

发表时间:2020-03-04 18:40:34

在国人的意识里,房产是一个稳赚不赔的投资模式,实际上也确实如此,和虚无的股票、证券、期货相比,房产实实在在存在的。

想进军海外市场的国内投资者,会发现海外市场更加复杂,资产种类庞杂,加上语言障碍,缺乏专业知识和专业人士指导,极易落入陷阱。
相比股票、期货、国际汇率等投资形式,海外置业相对要简单许多,且海外房产拥有一些“独有特点”,让它相比国内房产投资更有优势。

 海外房产的“独有特点”

01 房屋产权中国房子的产权一般为40年、50年、70年,而购买海外房产,购房者一般享有至少99年的产权,大多数都是永久产权。
02  首付中国房产首付占全款的比例至少在30%(实际占比40%左右),而海外房产首付金额一般占全款比例为5%-50%之间。
03  贷款国内一般自买家签订房产合同后,就要开始履行还贷义务,而海外购房在现房交割后才开始还贷。
04  法律保障在中国,购房者可以自行购买房产,一般不会自带律师,而在海外,购买房产则需要律师的全程介入,保障买家的权利和规避掉了很多风险。
05  租金回报国内房产的租金回报在0.7%-3%之间,海外房产的租金回报一般在2.5%-10%之间。
06  得房率国内房产说的都是建筑面积,大多数还都是毛坯房,海外房产说的是室内使用面积,且交房标准都是精装修,有些还带家具包。

满足投资者需求

整体上,除了自住这样的基础需求,海外置业能在教育、资产配置、对冲单一货币风险、纯投资理财、传承、税务规划等方面发挥作用。
据统计,在选择海外置业的高净值人群中,自住、移民目的现在已经屈居第三,投资和子女留学教育成为最重要的两个目的,二者占比分别约为75%和56%。
这些置业需求和目的的出现,与海外置业的主要作用是分不开的。具体来说,配置海外置业的作用体现在:01  分散单一货币的风险
股神巴菲特说过,投资最基本的三条规则:
第一,保住本金;
第二,保住本金;
第三,时刻牢记前两条。
高净值人群进行全球资产配置、优化投资组合,主要目的就是分散单一投资配置和单一市场配置带来的风险。
当风险降临,某一篮子鸡蛋的损失可以通过其他篮子里的盈利来弥补,这就是风险对冲,最大化的抗跌保值。
完成“分散风险”第一步后,初始本金能够相对安全地实现最大化积累。
接下来投资者需要考虑的是如何从海外房产配置中获取收益。

02  加杠杆,以租养贷
大部分欧美国家不实行“限购限贷”政策,这为房产投资者提供了施展拳脚的舞台。
通过海外房产贷款的“杠杆”去放大投资收益,在基础收益上获取更多的收益。
“以租养贷”顾名思义,通过贷款购房将房子出租,利用房租偿还贷款和所有的持有成本,还有所剩余,这不仅是利用杠杆功能来获得长期收益,而且是实现后面很多功能的前提。

03  以房生房
巴菲特曾说过:“人生就像滚雪球,同样财富也需要滚雪球”。
投资海外房产同样可以滚雪球。
在核心地带购买一套具备升值潜力的优质房产,购房者利用未来房产升值部分,投资下一套房产的首付,第二套房产如上操作,实现“房产的裂变”。

04  以房养老
以房生房,到了年老之时拥有多套海外房产,而且通过租金早已还清贷款。
以后每月产生的租金就相当于给自己发养老金。
等于花很少部分的钱提早给自己买了一份养老保险,老有所依。
而且,如果是海外旅游地区房产,还能每年去自己的房子里度假,享受一下异域环境,丰富退休生活。

05  候鸟式养老自住
随着全球化进程步履的加快,人们对退休后的居住地有了越来越多的选择。
以前常有北方人冬季去海南养老,如今养老的选择不仅局限于国内,海外养老的热潮逐渐兴起。
国外养老有着诸如基础设施建设完善、医疗体系相对健全、季节性疾病预防、环境气候适宜等优势,更能适合对养老条件有追求的退休老人。

06  以房养学
留学生海外求学,“住”是一个要解决的大问题,房租年租金是一笔不小的支出。
但是,“以房养学”就能让留学生既解决了“住”又解决了“学”。
比如家长在学校所在城市购买房产,其中一间留给孩子用,然后将其它房间出租。

利用房屋租金去偿还部分贷款,剩余的作为孩子生活费的一部分。
等孩子学成回国的时候把房子卖出,这年的升值部分完全可以覆盖在外留学期间的费用。07  资产传承
对于高净值人群来说,购买海外房产除了投资和自住,最看重的便是“资产传承”。
海外房产一般都具备永久产权,意味着购房者购置的房产具备传承性,可传承给后代。
而且不少欧美国家,都有父母对子女资产转让和继承方面的税收优惠。
比如法国就有这样的免税继承政策:父母和祖父母每15年最多可以给成年子女免税转让约19万欧元。
此外,一些特定房产还会有至少30%的税收减免优惠。

08 税务规划
海外房地产作为非金融类资产,不在CRS披露的范围内,有效规避CRS。
另外,国内购房者的个人信息亦会受到隐私保护,不会公开曝光。

海外置业发展4大阶段

其实,海外置业发展到以“资产配置”

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